Vragen over je hypotheek

Je eerste eigen huis is heel wat gemakkelijker te vinden dan je eerste hypotheek.
Elementaire kennis, handigheidjes, valkuilen lichten wij toe en geven wij antwoorden op veelgestelde vragen.

 

Algemeen

Wat is een hypotheek?
Een lening die je afsluit om een huis te kopen.
Het huis dient daarbij als onderpand voor de geldgever.

Leg ik me niet enorm vast met het nemen van een hypotheek?
Als je vaak verhuist, is het niet verstandig je vast te leggen meteen huis. Met het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek loop je immers risico's, want je legt je voor een lange tijd financieel vast.

Wat kost een hypotheek?
Voor een hypotheek betaal je rente, hoe hoog die is hangt sterk af van de geldgever, de soort hypotheek, de looptijd en uw persoonlijke omstandigheden.
Daarnaast moet je elke maand een bedrag aan aflossing en/of verzekeringspremies betalen. Het totaal noemen we de hypotheeklasten.

Zijn er nog andere kosten ?
Ja, er zijn nog een paar bijkomende, eenmalige kosten zie volgende vraag.

Waar bestaan die uit?
De geldgever berekent kosten voor bankgarantie. Je moet de notaris betalen voor de inschrijving van de hypotheek in het hypotheekregister van het kadaster. Een taxateur stelt een taxatierapport op, een hypotheekadviseur helpt je met de hypotheek, de aanvraag en de afwikkeling, NHG verstrekt een borgstelling aan de geldverstrekker.

Mag ik de hypotheeklasten aftrekken van mijn belastingaangifte?
Alleen de rente, en dat niet langer dan 30 jaar. De rente over een hypotheek welke is afgesloten voor andere doeleinden zoals een auto is niet aftrekbaar !

Hoeveel scheelt dat in mijn belastingaanslag?
Dat hangt ervan af welk belastingtarief je betaalt en welke hypotheekvorm je hebt gekozen. Maar de belastingaanslag valt altijd lager uit met hypotheek aftrek.

Hoe lang loopt een hypotheek?
De meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar, maar korter of langer kan soms ook.

Kan ik naderhand het bedrag van mijn hypotheek verhogen?
Ja, dit kan bijvoorbeeld van pas komen als je de woning wilt opknappen.

Moet ik daarmee nu al rekening houden?
Als je dit al voorziet, is het verstandig bij het afsluiten van de hypotheek een hogere hypotheekinschrijving te doen.

Ik heb een flinke erfenis gekregen mag ik mijn hypotheek sneller aflossen ?
Dat is altijd toegestaan. Afhankelijk van de geldgever kan er per jaar een bedrag van 10 tot 20 % van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij worden afgelost.

Voor welk bedrag kan ik een hypotheek afsluiten met mijn inkomen?
Dat hangt van de rentestand af en de normen vastgesteld door de overheid. Volgens een vuistregel:  3,5 maal je eigen bruto jaarinkomen.

Wat is er op tegen om het maximale bedrag te lenen dat je kunt betalen?
Houd er rekening mee dat de hypotheekrente die je moet betalen kan gaan stijgen en het inkomen niet.

Hoe berekent de geldgever mijn inkomen?
Dat wisselt, wij gaan hier uit van de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Maakt het uit hoe oud ik ben ?
Ja, je moet in ieder geval meerderjarig (18 jaar) zijn.
Als je met pensioen gaat tijdens de looptijd, moet er rekening worden gehouden met het naderend pensioeninkomen.

Kan ik de aankoop van mijn huis voor 100% financieren met een hypotheek?
Vaak wel, het hangt voor een groot deel af van de marktwaarde van het huis, bedenk wel dat er meer kosten komen kijken die je uit eigen zak zult moeten betalen.

Wat is marktwaarde?
Dat is de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van vergelijkbare verkochte woningen.

Dus het hypotheekbedrag kan daarboven niet uitkomen?
Toch wel, de meeste geldverstrekkers gaan in bijzondere gevallen tot 106% van de marktwaarde.

Heb ik dan nog eigen geld nodig?
Ja, de aankoopkosten van een bestaande woning bedragen zo'n6% (kosten koper) hoger dan de koopsom kun je per 1 januari 2018 niet meefinancieren.

Wat nou als ik de hypotheeklasten niet meer kan betalen?
Hiertegen kun je je verzekeren, sommige verzekeraars bieden 'betalingsbescherming' aan, wanneer je arbeidsongeschikt raakt of werkloos, neemt een verzekeraar de hypotheeklasten geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening.

 

Nationale Hypotheek Garantie

Wat is de nationale hypotheek garantie (NHG) ?
De NHG is een landelijk geldende regeling waarmee je de aankoop van een woning volledig kunt financieren zonder in een hoog tarief te vallen, als je de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen en het huis verkocht moet worden, neemt de NHG de resterende schuld voor haar rekening.

Wat is het voordeel van de NHG ?
Het is een extra zekerheid voor u en de financier, die dan ook een lagere rente kan berekenen. Je kunt de NHG tegelijk met de hypotheek aanvragen.

Hoeveel bespaar ik ?
Het voordeel bedraagt doorgaans 0,2% tot 0,4%, maar kan soms oplopen tot 0,5%. De Nationale Hypotheek Garantie is ook interessant als je eigen geld hebt.

Wat kost NHG ?
Die kost eenmalig 1% van het geleende bedrag.

Zijn er voorwaarden aan de NHG ?
Ja, de kosten van de aankoop van de woning mogen in 2017 niet meer bedragen dan € 245.000,- .

Waar vind ik meer informatie?
Vraag naar alle voorwaarden bij de geldgever, de hypotheekadviseur, bel de NHG: 0900-1122393   (35 euro-cpm) of op internet www.nhg.nl .

En zonder NHG?
Zonder NHG betaal je een hogere rente voor volledige financiering.

Wat is verstandiger: zoveel mogelijk financieren of ook eigen geld in het huis stoppen?
Als het aanhouden van eigen geld meer oplevert dan het aan hypotheeklasten kost, is het doorgaans verstandig het eigen geld achter de hand te houden.

 

Rente: vast en variabel

Waarvan hangt de hoogte van de rente verder af?
De meeste geldgevers laten je kiezen tussen variabele en vaste rente. Variabele rente gaat omhoog en omlaag met de marktrente, vaste rente blijft de afgesproken rentevaste periode ongewijzigd. Variabele rente wordt niet aanbevolen

Hoe lang zal ik de rente vastzetten?
Wil je zekerheid en ben je bereid daarvoor te betalen, dan kun je kiezen voor een periode van 10, 15 of misschien wel 30 jaar, dit is hel persoonlijk van je eigen omstandigheden en wensen.

Is variabele rente dan niet veel voordeliger?
Als we geen rekening houden met de beginrente, is een variabele rente op de lange termijn het goedkoopst (volgens sommige onderzoekers), echter is het niet aan te raden.

Nadeel van variabele rente ?
Bij een variabele rente schommelen de hypotheeklasten veel sterker dan bij een vaste rente. Het inkomen moet deze schommelingen zonder problemen kunnen opvangen.

Wat is instaprente ?
De rente aan het begin van je rentevaste periode (de eerste 1 of 2 jaar) waarbij je zelf bepaalt wanneer je de rente vastzet.

Wanneer valt een instaprente te overwegen?
Je kunt voor een instaprente kiezen als de geldgever je op de hoogte stelt als de rente omhoog gaat en je vervolgens nog een aantal dagen de tijd geeft om de hypotheekrente tegen het oude tarief vast te leggen.

En wat is de rentebedenktijd ?
De rentebedenktijd heb je aan het eind (de laatste 1 of 2 jaar) van een rentevaste periode, je kunt binnen die periode tot op zekere hoogte zelf bepalen wanneer je de rente voor de volgende rentevaste periode vastzet.

En wat is het addertje ?
Je betaalt voor deze voorziening een iets hogere rente.

Wat is rente met bandbreedte?
Over een hypotheek met bandbreedte betaal je een rente die vaststaat zolang de dagrente tussen een vooraf vastgestelde boven- en ondergrens zit.

Welke hypotheek met bandbreedte is het gunstigst?
Enkele geldgevers kennen alleen een bovengrens, als de hypotheekrente daalt betaal je meteen minder.

Waarom zou ik een hypotheek met bandbreedte nemen?
Op dit moment heeft dat geen zin, omdat de variabele rente, waarop de rente met bandbreedte is gebaseerd, nauwelijks lager ligt (of zelfs gelijks is) dan de vaste rente.

Wat is een venstertarief ?
Dit is het officiële tarief van de geldgever, bij sommige aanbieders is dit het tarief. Anderen hanteren vooral voor hypotheken afgesloten via ketens lagere tarieven dan het officiële tarief.

Maakt het nog verschil op welke wijze ik een hypotheek afsluit?
Ja, zelfs als je precies weet welke hypotheek je wilt hebben, is het vaak verstandiger (vanwege de complexiteit en nevenvoorwaarden) deze via een hypotheekadviseur af te sluiten.

Waar moet ik vervolgens nog op letten?
Bij voorkeur een hypotheek van een geldgever die ook lage venstertarieven hanteert.
Bij renteherziening krijg je namelijk doorgaans het venstertarief aangeboden.

Wat is een projectaanbieding ?
Sommige geldgevers bieden voor nieuwbouwprojecten een korting op de hypotheekrente aan. Ook nu geldt deze korting alleen voor de eerste rentevast periode (bijv eerste 10 jaar). Ga daarom niet op zo'n aanbieding in als het venstertarief van deze geldgever hoog ligt, vaak zijn andere (verplichte) producten weer duurder hiermee verdient men de korting terug.

Kan ik onderhandelen over de hoogte van de rente?
Meestal niet, een goede geldgever hanteert een scherp rentetarief, voor nieuwe maar ook voor bestaande klanten, dit is afhankelijk van de geldgever, vooral banken willen goede cliënten wel eens tegemoet komen, ook met de hoogte van de afsluitprovisie.
Bedenk wel dat als je korting krijgt heb je het meestal zelf betaald.

Wat is gunstiger voor een huizenkoper: een lage rente bij hoge huizenprijzen?
Wij neigen ertoe de voorkeur te geven aan een hoge rente bij lage huizenprijzen. Een hoge rente zal eerder dalen dan stijgen; een lage rente eerder stijgen dan dalen.

Hoe weet ik de actuele hypotheekrente?
Op Teletekstpagina 546 en in de financiële bijlage van de dagbladen maar ook op internet ( bijv. www.hypotheekrenteoverzicht.nl ) vind je overzichten van de actuele hypotheekrentetarieven.

 

Hypotheek kiezen

In welke fase van mijn huizenjacht kan ik het best een hypotheek kiezen?
Iedereen doet er goed aan zich eerst op hypotheekgebied te oriënteren voordat hij serieus op zoek gaat naar een huis.

Wat is de beste hypotheek voor mij?
Om daar achter te komen is heel wat huiswerk nodig, onze hypotheekadviseur kan u een beknopte uitleg geven van de verschillende hypotheekvormen, en na het maken van uw klantenprofiel zal hij u adviseren welke hypotheek bij u het beste past.

Waar kan ik het best binnen stappen voor informatie over een hypotheek?
Voor een vrijblijvend gesprek kun je terecht bij je eigen adviseur, maar ook op internet is veel informatie te vinden.

Wat kan internet in dit opzicht voor mij betekenen?
Op internet kun je veel informatie over hypotheken vinden, maar wees voorzichtig, ook zij willen iets verkopen.

Zijn deze sites objectief?
De sites worden gemaakt door commerciële organisaties die via bemiddeling in hypotheken hun brood verdienen. Je kunt de sites ook alleen bezoeken om informatie te verzamelen die is meestal betrouwbaar.

Waar kan ik terecht voor onafhankelijk advies?
Onafhankelijk advies is moeilijk te krijgen. Sluit je rechtstreeks, al dan niet via internet, de hypotheek bij een geldgever af, dan heb je natuurlijk alleen de keus uit het aanbod van de desbetreffende geldgever. Maak je gebruik maakt van een tussenpersoon, dan ontvangt deze voor zijn bemiddeling provisie. Vraag bij een hypotheekbemiddelaar of deze gebonden is aan een geldverstrekker of dat het kantoor (deels) eigendom is van een verzekeringsmaatschappij, deze kantoren zijn niet onafhankelijk en zijn gebonden
met hun producten en adviezen. Betaald advies is aan te bevelen.

Welke beloning ontvangt de tussenpersoon?
Vrijwel geen enkele tussenpersoon krijgt geld voor zijn bemiddeling bij het afsluiten van de hypotheek of verzekering. Dit is voor de klant vaak voordeliger.

Dus ik kan beter rechtstreeks de hypotheek afsluiten?
Ja en nee;
Ja: als je meer dan voldoende kennis hebt van hypotheken, toekomstvoorzieningen, verzekeringen en fiscaliteit dan wel.
Nee: een adviseur kan een constructie maken dan uzelf zou kunnen, hierdoor bent u in totaal toch behoorlijk goedkoper uit, hij kan ook de voordeligste verzekering aanbieden en vergelijken, deze kunt u (vaak) niet zelf sluiten, hiervoor moet je hypotheekadviseur zijn en over een vergunning beschikken, aangesloten zijn bij geldverstrekkers en instanties en kennis hebben van de materie, deze is vaak erg complex.

Mijn makelaar wil me ook een hypotheek slijten, is dit handig?
De meeste makelaars bemiddelen ook in hypotheken, dit is niet altijd gunstig, zeker niet wanneer deze makelaar de verkoop doet van de woning, een korting krijgen op de courtage is niet voordeliger.

Wat is het Keurmerk hypotheek Bemiddeling?
Ondernemingen die voldoen aan een aantal kwaliteitseisen kunnen in aanmerking komen voor het Keurmerk Hypotheek Bemiddeling. Sluit je de hypotheek af via zo'n adviseur, dan mag je ervan uitgaan dat deskundigheid aanwezig is en de bemiddeling op professionele basis plaats vindt, garantie dat je een goed advies krijgt, zekerheid of garantie biedt echter ook zo'n keurmerk niet.

Wat betekent dat eigenlijk Erkend Financieel Adviseur?
Deze persoonsgebonden erkenning is bedoeld voor hypotheekadviseurs, of een makelaar, intermediair of als zelfstandig bemiddelaar werkzaam zijn. Bij de erkenningsregeling behoren een examen en nascholing verder dient een adviseur minimaal 1 jaar praktijkervaring te hebben en een beroepscode te tekenen.

Dus als ik met zo'n adviseur in zee ga kan ik er verzekerd van zijn dat ik juist word geadviseerd?
Zo'n certificaat geeft enig houvast, maar het is geen garantie dat u een goed advies krijgt. Het advies is altijd afhankelijk van de inventiviteit, kwaliteit en mogelijkheden van de adviseur zelf.

 

Offerte

Wanneer vraag ik een offerte aan?
Meteen na het tekenen van een 'voorlopig' koopcontract, je bent dan zeker van de rente die op dat moment geldt.

En wat als de rente omhoog gaat?
Als de rente in de tussentijd stijgt, blijft de rente gelden die in de offerte is vermeldt.

Waarop moet ik letten bij het aanvragen van een offerte?
Hier zijn enorm veel factoren en voorwaarden mee gemoeid, dit is het specialisme van de adviseur, dit is teveel om op te noemen. Maar vraag in elk geval altijd of er kosten zijn verbonden aan het aanvragen of annuleren van een offerte en aan het verlengen van de geldigheidstermijn en hoe lang deze geldig is.

Wat heb ik nodig voor het aanvragen van een offerte?
Een aanvraagformulier, dat je al dan niet samen met je adviseur of bemiddelaar invult. Vaak moet je ook een gezondheidsverklaring invullen. Verder heb je een loonstrook nodig, pensioengegevens, een overzicht van je eventuele andere leningen en de gegevens van de aan te kopen woning.

Hoelang is een offerte geldig?
Dat ligt aan de verstrekker en of je hem hebt getekend of niet, een niet getekende offerte is doorgaans zo'n tien dagen geldig.

Hoeveel offertes moet ik aanvragen?
Zoveel als je wilt, maar je kunt er maar één tekenen. Daarnaast is dat vaak niet nodig omdat een vrije tussenpersoon (onafhankelijk) nagenoeg alle aanbieders onderling, tezamen met u kan vergelijken.
Een goede adviseur moet u het juiste gevoel geven dat hij bereid is alles uit te leggen en voor u de tijd te nemen om alles door te lopen.

Hoe vergelijk je offertes?
Vraag offertes aan die zijn gebaseerd op dezelfde hypotheekvorm, looptijd, rentevaste periode, inbreng van eigen geld en hetzelfde rendement, en gebruik dezelfde gegevens voor verschillende vormen.
Een goede adviseur maakt vergelijkingen voor je van minimaal 4 (of meer) hypotheekvormen.

Voor welke geldverstrekker moet ik kiezen?
Voor de goedkoopste als die tenminste goede voorwaarden heeft. Heeft hij die niet, kijk dan naar de wat duurdere die wel goede voorwaarden heeft, hierbij is de rol van de adviseur cruciaal om dit uit te zoeken.

Wat is een hypotheekakte?
De condities, waarop de hypotheek wordt gesloten, worden vastgelegd in een notariële akte, de hypotheekakte.

Is het zinvol offertes op te vragen voor de kosten bij verschillende notarissen?
Ja, er zijn geen vaste notaristarieven meer, zodat offertes opvragen een besparing kan opleveren, kijk maar eens op: www.degoedkoopstenotaris.nl.

Wat voor soorten hypotheken zijn er ?
Tegenwoordig zijn er 2 mogelijkheden: lineaire of annuïteitenhypotheek.

Waarom zijn er verschillende soorten hypotheken?
Omdat de financiën en wensen van de een totaal anders in elkaar zitten dan die van de ander.

Bijvoorbeeld?
Een hypotheek waarvan de netto maandlasten in het begin laag zijn en geleidelijk stijgen, sluit goed aan bij het loopbaan en inkomensperspectief van jonge starters. Je betaalt dan in het begin veel rente en je lost weinig af, later is dit omgekeerd.

Wat is een lineaire hypotheek?
Een hypotheekvorm waarbij de aflossing ieder jaar even hoog is. De schuld vermindert ieder jaar evenveel, waardoor de rente en de maandlasten evenredig afnemen.

Wat is een annuïteiten hypotheek?
Dit is een aflossingshypotheek, je betaalt gedurende de looptijd van de lening een vast bedrag aan rente en aflossing mits de rente gelijk blijft.

Voor wie is deze vorm geschikt?
Vooral voor 50 plussers, voor hen zijn levenhypotheken vaak te duur door de relatief hoge premie voor de overlijdensrisicoverzekering.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek? (fiscaal niet meer toegestaan)
Bij de aflossingsvrije hypotheek los je niets af en spaar je ook de aflossing niet bij elkaar. De schuld blijft de hele looptijd even hoog, tenzij je vrijwillig aflost.

En aan het eind van de looptijd?
Dan kun je een nieuwe lening afsluiten waarmee je de oude aflost. Houd er echter rekening mee dat de rente nog maar 30 jaar fiscaal aftrekbaar is. Bij de meeste geldgevers mag een aflossingsvrije hypotheek niet meer dan 50% van de marktwaarde bedragen.

Kan ik ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek als ik geen eigen geld heb?
Ja, de aflossingsvrije hypotheek wordt vaak in combinatie met een andere hypotheekvorm gekozen. Het aflossingsvrije deel mag dan niet hoger zijn dan bijvoorbeeld 50% van de executiewaarde.

Voor wie is deze vorm geschikt?
Voor iedereen die de laagst mogelijke maandlasten wil hebben.
Voor de een is dit van belang om een duurder huis te kunnen kopen; een ander wil geen 25 tot 30% van zijn inkomen aan wonen spenderen.

En al die varianten waarbij je de hypotheek uiteindelijk aflost met op aandelen geboekte koerswinsten ?
Wie voldoende financiële weerbaarheid heeft en niet wakker ligt van koersschommelingen op de beurs doet vaak een voordelige keus met een effectenhypotheek, bij deze eerste vorm beleg je rechtstreeks in aandelen of beleggingsfondsen.

 

Wat te doen bij samenwonen?

Is er bij het afsluiten van een hypotheek verschil tussen geregistreerd partnerschap en ongehuwd samenwonen?
Nee.

Moet je een samenlevingscontract laten opmaken als je samen een huis koopt, en niet getrouwd bent?
Het is niet verplicht, maar wel zeer aan te raden als je je partner goed verzorgd wenst achter te laten en in het huis wilt kunnen blijven wonen.

En een testament, is dat verplicht als je niet getrouwd bent?
Nee, een testament is minder noodzakelijk dan een goed samenlevingscontract.

Waarom?
In een samenlevingscontract kun je al het een en ander regelen met het oog op de erfenis en dat de andere partner in het huis kan blijven wonen.

Wat voegt een testament dan toe?
In een testament kun je nog aanvullende zaken regelen, bijvoorbeeld de half-half clausule. Dat betekent dat wanneer beide partners kort na elkaar overlijden, de nabestaanden van beiden recht hebben op de bezittingen en niet alleen de familie van de laatst overledene (bij huwelijkse voorwaarden).

Waar kun je een samenlevingscontract en testament laten opmaken?
Bij de notaris, als je een huis koopt, kan het opmaken vaak tegelijkertijd met de overdracht worden gedaan. Het is niet verplicht dit allemaal bij dezelfde notaris te laten doen, wel handig om gelijk te regelen.

Waarom moet ik een overlijdensrisico verzekering afsluiten?
Om te voorkomen dat je erfgenamen bij je overlijden het huis moeten verkopen omdat zij anders de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen.

Is zo'n verzekering verplicht?
Ja, meestal wel, bij alle hypotheekvormen is de verzekering meestal wel maar niet altijd verplicht, maar vaak wel verstandig, ook met het oog op de toekomst (ouder worden betekent een duurdere verzekering, en op termijn groter wonen) of gezondheidsklachten die later kunnen opdoemen waardoor je onverzekerbaar wordt.

Moet ik bij samenwonen regelingen treffen met betrekking tot een overlijdenrisico verzekering?
Ja, zorg er in dit geval voor dat de premies voor deze verzekering kruislings verschuldigd zijn aan de verzekeraar, jij bent dan verzekeringsnemer en begunstigde en de verzekering is afgesloten op het leven van je partner.
Een en ander geldt ook voor gehuwden die niet in gemeenschap van goederen zijn gehuwd.

Waarom is dat kruiselings betalen nodig?
Dan valt de verzekering bij overlijden niet onder de erfenis en hoeft er geen belasting over te worden betaald.  

 

Belastingvoordeel

Hoe krijg ik een deel van mijn betaalde hypotheekrente voor de woning terug?
Na afloop van het belastingjaar vul je de aangifte inkomstenbelasting in en vermeld je de aftrekpost hypotheekrente.

De maandelijkse hypotheeklasten zijn een grote aanslag op ons gezinsbudget. Kan ik het bedrag dat ik van de belasting terug krijg al niet eerder ontvangen ?
Wil je eerder over het geld beschikken, dan doe je van tevoren aan de fiscus een verzoek om voorlopige teruggaaf. Gaat de fiscus akkoord, dan krijg je maandelijks een evenredig deel terug betaald.

Welke kosten kan ik voor de inkomstenbelasting aftrekken?
In het jaar dat je de hypotheek afsluit, kun je (bijna) alle kosten die samenhangen met de financiering aftrekken.

Blijft hypotheekrente fiscaal aftrekbaar?
Hypotheekrente is alleen fiscaal aftrekbaar als je de lening gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of verbetering van de eerste eigen woning, waar je bovendien zelf in woont.

 

Samenlevingsvormen en tweeverdieners

Op wat voor manier twee mensen hun leven ook met elkaar gaan delen, op het moment dat dit onder één dak gebeurt, heeft dit gevolgen voor beiden. Of je nu voor een samenlevingscontract kiest, voor geregistreerd partnerschap of gaat trouwen: ieder manier heeft zo zijn eigen consequenties.

Samenlevingscontract
Een samenlevingscontract kan voorkomen dat in geval van verbreken van de relatie de ene partner 'met have en goed' het huis uit moet, terwijl de ander zorgeloos kan blijven wonen.

Samen eigenaar
u kunt er natuurlijk voor kiezen om vooraf te bespreken dat in geval van aankoop van een huis, dit op naam van beiden wordt gezet. U verleend beiden het recht van hypotheek, het betekend dat u beiden aansprakelijk bent voor het voldoen van rente aflossing.

Levensverzekering
u kunt een levensverzekering op uw leven afsluiten en daarbij uw partner als begunstigde aanwijzen. Over de uitkering die uw partner dan bij overlijden krijgt, zijn successierechten verschuldigd.

Huwelijkse voorwaarden en partnerschapsvoorwaarden

Voor de wet is het huwelijk een samenlevingverband tussen twee mensen. Deze twee mensen moeten zich houden aan de opgestelde huwelijkse voorwaarden.
Zonder te trouwen kunnen twee partners zich toch bij de burgerlijke stand laten registreren. Voor de wet hebben ze dan dezelfde rechten en plichten als een getrouwd stel.
'Geregistreerd partnerschap' heet dit, eventuele huwelijkse voorwaarden heten dan ‘partnerschapsvoorwaarden'.

Gemeenschappelijke schulden
Zowel trouwen als geregistreerd samenwonen hebben, mits expliciet anders geregeld, algehele gemeenschap van goederen tot gevolg. Ook de schulden zijn daarmee gemeenschappelijk, dus ook een eventuele hypotheek.

Aangifte voor de belasting
Samenwonenden kunnen vanaf 2001 op verzoek fiscaal gelijkgesteld worden met gehuwden (fiscaal partners).

Tweeverdieners
In ongeveer 70% van de huishoudens komen twee salarissen binnen. Wanneer de hypotheek gebaseerd wordt op twee inkomens, kan er een hogere lening worden afgesloten. De meeste tweeverdieners kiezen hier graag voor. Maar het is niet zo dat de inkomens gewoon bij elkaar opgeteld kunnen worden, de bank bekijkt de salarissen los van elkaar.

Belastingvoordeel
Voor tweeverdieners met een gezamenlijke hypotheek biedt de belasting voordelen. Voor gehuwden zijn die voordelen weer groter dan voor samenwonenden.

Welk hypotheekbedrag is verstandig?
Geldgevers zijn tegenwoordig behoorlijk royaal met hun hypotheken. Als u blindelings afgaat op het bedrag dat ze u willen lenen, rekent u zich snel rijk en loopt u een behoorlijk risico.
Op den duur wordt een hoge maand last zwaar en u merkt pas na langere tijd dat er te weinig over blijft om gerieflijk te kunnen leven. Laat u altijd voorreken hoeveel u bruto en netto per maand zult gaan betalen voor uw hypotheek, dan kunt u zelf nagaan hoeveel u overhoudt voor andere zaken.

Uw inkomen
De geldgevers drukken de toegestane financieringslast uit in een percentage van het bruto inkomen, hoe hoger het inkomen, des te hoger het percentage dat u mag verwonen ( woonlastenpercentage, tussen 22 en 33% ).
Komt u in aanmerking voor een hypotheek met NHG, dan gelden landelijke normen. Geldgevers hanteren voor hypotheken zonder NHG vaak royalere normen, vrijwel alle geldgevers houden ook rekening met het inkomen van de partner.

Financiële toekomst
De goeden stelregel is lange tijd geweest dat u ongeveer drie keer u bruto jaarinkomen kunt aan hypotheek kunt krijgen. Tegenwoordig gaan de instellingen echter wel tot vijf keer de jaarinkomsten. En wanneer u dan bedenkt dat uw beiden inkomens volledig meetellen als u tweeverdiener bent en samen het huis wilt kopen, dan komt u op een vermogen. Soms kan dat handig zijn.

Sommetje
Hoeveel eigen geld gebruiken we voor het eigen huis? Gezien de nieuwe belastingwetgeving zullen hypotheekadviseurs u zeker adviseren de hypotheek voor de eerste woning, die valt in box 1 (tot max. 52%) zo hoog mogelijk te maken, om het eindbedrag in die box zo laag mogelijk te maken. Met uw eigen geld, dat valt onder uw vermogen en bijgeteld moet worden in box 3 ( 1,2% ) kunt u dan zoveel mogelijk rendement zien te maken. Het fictief rendement in box 3 is 4%, als u er meer mee behaalt, is dat zuivere winst. Laat u hierover goed adviseren.

Onderhandelen
Natuurlijk moet u goed om zich heen kijken voordat u met een hypotheekverstrekker in zee gaat. Verschillende offertes geven sterk uiteenlopende uitkomsten.

Welke hypotheek past het beste?
Een hypotheek staat niet op zichzelf. Persoonlijke omstandigheden vormen het uitgangspunt voor een goed hypotheekadvies.
Wat voor de één een verstandige oplossing is is, kan voor de ander een onjuiste keuze zijn. Daarom is het op dit gebied zo belangrijk om een deskundige in de arm te nemen, uw hypotheek moet passen als een schoen.

Al met al is er tegenwoordig niet zoveel keuze uit hypotheekvormen. Naast de hieronder genoemde vormen, is er bijvoorbeeld ook nog een krediethypotheek.  Dat maakt het er voor een ( toekomstig) huiseigenaar niet eenvoudiger op. Ook de nieuwe belastingwetgeving heeft gevolgen voor de keuze van uw hypotheek. Neem voor deskundig advies zeker contact op met uw adviseur. Hij kan u helpen met het aanvragen van offertes, fiscale vragen en het beoordelen ervan.

 

Krediethypotheek

Voor wie
Voor degene die de mogelijkheid wenst het hypotheekbedrag flexibel op te nemen en af te lossen en de mogelijkheid wil hebben afgeloste bedragen weer op te nemen.

Voordelen
Alleen rentebetaling over het opgenomen deel van de hypotheek Mag altijd tot 100% boetevrij worden afgelost.
Afgeloste bedragen zijn altijd weer opneem baar. Variabele rente. Financiering tot 100% van de executiewaarde.

Nadelen
- Geen kapitaalsopbouw.  
- Geen constante maandlasten door wisselend uitstaand hypotheekbedrag en variabele rente.

 

Aflossingvrije hypotheek (fiscaal niet toegestaan)

Voor wie
- Voor degene die geen maximale financiering nodig heeft.
- Voor degen die niet wil aflossen maar wel maximaal fiscaal voordeel wil.

Voordelen
Maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd. Lage maandlasten omdat u alleen rente betaald. Financiering tot 50% van de marktwaarde.

Nadelen
- Geen kapitaalsopbouw.
- Inbreng van eigen geld vaak noodzakelijk.

 

Lineaire hypotheek

Voor wie
- Voor degene die snel wil aflossen.
- Voor degene die ouder is dan 41 jaar en een looptijd wil van 30 jaar.

Voordelen
- Snelle daling van de schuldrest.
- Snelle daling van de maandelijks te betalen bruto hypotheeklast.

Nadelen
- Hoge aanvanglasten en geen maximale aftrek.

 

Annuïteitenhypotheek

Voor wie
- Voor degene die lage netto aanvanglasten wenst.

Voordelen
- Maandelijks bruto bedrag aan rente en aflossing blijft gelijk. Relatief lage netto lasten in de startfase.

Nadelen
- Fiscale aftrek vermindert naarmate de hypotheek langer loopt, daardoor stijgt de maandelijkse netto hypotheeklast in de loop der jaren langzaam maar zeker.

 

Gemeentelijke lasten: te veel om te verwaarlozen.

De huizenbezitter, maar ook de huurder, wordt jaarlijks verrast met een groot aantal lasten die door de gemeente wordt opgelegd. De duurste is ongetwijfeld de onroerend zaakbelasting.
De andere lasten zijn onder meer voor energie ( gas en elektra ), afhalen en verwerken van huisvuil, water ( verbruik en vastrecht ), kabelaansluiting, rioolonderhoud, verontreinigingsheffing en waterschap.
De kosten die u aan de gemeente kwijt bent, zijn afhankelijk van de gemeente waarin u woont.

Reinigingsdienst
De kosten van de reinigingsdienst kan de gemeente op twee manieren doorberekenen: via het reinigingsrecht of via de afvalstoffenheffing. Reinigingsrecht hoeft u alleen maar te betalen als u feitelijk van de reinigingsdienst gebruik maakt.

Afvalwater
Voor de zuivering van afvalwater en andere maatregelen in het belang van de waterkwaliteit betaalt u jaarlijks de verontreinigingsheffing. Voor woningen is wettelijk een vast bedrag vastgelegd, ongeacht de hoeveelheid afvalwater.

Rioolrecht
Voor de exploitatiekosten van de gemeentelijke riolering kan de gemeente rioolrecht heffen, er zijn maar weinig gemeenten in Nederland die dat recht niet heffen.
In de meeste gemeenten wordt een vast tarief berekend, ongeacht het aantal bewoners of het watergebruik.

Waterschap
Jaarlijks betaalt u ook waterschapslasten, soms via de rekening van het energiebedrijf en soms op een andere manier. Het totaal aan waterschapslasten is opgebouwd uit de 'ingezetenenomslag' en de verontreinigingsheffing.
Subsidies maken eigen woning aantrekkelijk Een eigen woning brengt woonlasten met zich mee, deze lasten kunnen soms aan de hoge kant zijn, vooral wanneer de woning hier en daar opgeknapt moet worden, gelukkig kent de overheid een aantal subsidies die in veel situaties de lasten een stuk draaglijker maken.

Energie
Voor energiebesparende voorzieningen zijn diverse subsidies mogelijk, zij het onder voorwaarden ( voor woningen die gebouwd zijn vóór 1 januari 1991 ). De bekendste is de Stimuleringsregeling voor isolatiemaatregelen (muur,dak en vloerisolatie en isolerend dubbelglas ) en Hoog of Verbeterd Rendementsketel.

Monumentenwoning
Bij een monumentenwoning is het 'soort' monument van belang. Is het een rijksmonument. een provinciaal of gemeentelijk monument valt het onder stads of dorpsgezicht? Al deze soorten monumenten kennen hun eigen subsidiemogelijkheden en regelingen.

Woningverbetering
Voor het verkrijgen van subsidies voor woningverbetering is men doorgaans afhankelijk van de gemeente.
De gemeente wijst daarvoor speciale projecten aan. Voor de eigenaar en/of bewoner van zo'n geselecteerd huis is een projectmatige aanpak van de gemeente een aantrekkelijke manier om de woning weer in goede staat te krijgen.

Aanpassing voor gehandicapten
Ook bij het aanpassen van de woning voor een gehandicapte speelt de gemeente een belangrijke rol bij het verstrekken van subsidies. De subsidievoorwaarden kunnen per gemeente erg verschillen.

 

Nieuw erfrecht gunstiger voor ouders met eigen huis

Uw huis vertegenwoordigt een stuk vermogen. Maar wat moet er later mee gebeuren?
Allereerst is van belang wat u zelf wilt en wat u voor uw eventuele partner geregeld wilt hebben, bijvoorbeeld via een testament. Vervolgens is van belang hou uw gezinssituatie eruit ziet: bent u gehuwd en zo ja, is dit in gemeenschap van goederen? n?
Als bij de nalatenschap een huis zit, tikt dat gauw aan en zal ieder kind over zijn erfenis successierechten moeten betalen. U moet in ieder geval overleg plegen met een notaris of belastingadviseur om te bezien of een bepaalde constructie de moeite waard is.

Geen testament
Als er geen testament is, gelden de wettelijke regels van het erfrecht. Het nieuwe erfrecht wordt in januari 2001 van kracht. Volgens het nieuwe erfrecht ontvangt de langstlevende na overlijden van echtgenoot of geregistreerd partner automatisch diens gehele nalatenschap.

Legitieme portie
De legitieme portie is het deel van de erfenis waarop het kind wettelijk recht heeft. Een kind kan altijd zijn legitieme portie opeisen, al zou per testament anders bepaald zijn of al zou het zijn onterfd.

Wilsrechten
De overgebleven ouder zou het er flink van kunnen nemen en de hele erfenis er doorheen kunnen jagen.
De vordering aan de kinderen is in dat geval ook aan de goden overgeleverd. De ouder kan er gewoon over beschikken en alles opmaken. Wat gebeurt er als de overgebleven ouder opnieuw trouwt? En wat als zij dan overlijdt? In dat geval gaat de volle nalatenschap naar de langstlevende en dat is de nieuwe echtgenoot. Om dit probleem te ondervangen zijn in het nieuwe erfrecht wilsrechten geïntroduceerd.

Huis tijdens leven overdoen
Als er niets is geregeld, kunnen kinderen soms een aardige duit aan successierechten moeten betalen. Dat kunt u (deels) voorkomen.
U kunt overwegen tijdens uw leven het huis aan de kinderen te schenken, maar natuurlijk wel zo dat u erin kunt blijven wonen.
leder geval is verschillend en laat u hierover zeer goed voorlichten. Voor meer informatie kunt u terecht bij de Notaris.

Prettig gevoel: garantie op uw huis
Een eigen huis kopen is voor de meeste mensen de grootste aanschaf van hun leven. Een nieuw huis kopen is: straks een eigen dak boven uw hoofd. Een waardevol bezit.
Het is ook: risico's lopen. Niet iedereen beseft dat gaat er iets mis, dan kan dat een financiële ramp betekenen.
U moet dus ook stil staan bij de risico's. Er komt nogal wat bij kijken bij het bouwen van en huis.

Bij nieuwbouw
Bij aankoop van een nieuwbouwwoning is het belangrijk dat deze valt onder de bepalingen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW ), en de woning is ingeschreven in het register van aangemelde woningen, vraagt hij voor u het GIW waarborg certificaat aan. Dit certificaat geeft, naast de waarborg dat de woning in beginsel zonder meerkosten wordt afgebouwd bij faillissement van de ondernemer, tevens de garantie dat de woning aan bepaalde bouwtechnische voorwaarden voldoet.

Opleveringsrapport
Bij oplevering van uw woning wordt een 'opleveringsrapport' opgesteld. Hierin staan de eventuele gebreken die u zelf of een deskundige geconstateerd heeft. De ondernemer moet ze binnen drie maanden verhelpen.
Die drie maanden zijn de 'onderhoudsperiode'. De GIW - garantie gaat in na die periode.

Hoe lange garantie?
De garantienormen van het GIW betreffen de eisen van het Bouwbesluit die van toepassing zijn en de prestatie eisen voor de verwarmingsinstallatie, warm water installatie, en overige onderdelen van de woning zoals omschreven in de garantie - en waarborgregeling. De garantie termijn bedraagt in het algemeen zes jaar.
Voor ernstige gebreken aan de fundering, de hoofddraagconstructie en het casco, waardoor de bewoonbaarheid in het geding komt, is deze termijn tien jaar. Voor bepaalde onderdelen van de woning gelden kortere garantietermijnen.

Klachtenprocedure
Het GIW werkt met vier aangesloten organisaties die een deel van het werk uitvoeren. Deze organisaties zorgen o.a. voor:
beoordeling van ondernemingen en bouwplannen inspecties op bouwplaats verwerking van aanvragen waarborgcertificaten
klachtenbehandeling en bemiddeling Bij de organisatie waarbij 'uw' ondernemer is ingeschreven, moet u zijn in geval van een klacht, die niet naar uw tevredenheid door de ondernemer wordt opgelost. De aangesloten organisatie bemiddelt met als doel voor beide partijen een zo goed mogelijke oplossing te vinden. Lukt dit niet, dan is er de weg naar de arbitrage van het GIW.

Bindend advies
Het GIW beslecht de geschillen niet zelf. Dat doen de bindend adviseurs. Zij worden benoemd door het GIW, maar ze zijn volledig onafhankelijk. Heeft u een geschil met de ondernemer over gebreken en de GIW garantie, dan moet u bij de bindend adviseur zijn. Dat staat in de modelovereenkomst en in de garantie en waarborgregeling.
De koper kan bindend advies aanvragen, maar ook de ondernemer heeft dat recht.

Extra zekerheid
U kunt eventueel nog een extra zekerheid inbouwen. In overleg met of met bemiddeling van uw adviseur kunt u een aankoopkeuring laten verrichten door een bouwkundige van Woningen Keurkoop of de Vereniging Eigen Huis. Voor de gebreken die na de keuring nog boven water komen, kunt u een garantieverzekering afsluiten.

Bij verbouwing
Bij verbouwingen kan ook het een en ander misgaan. De Stichting Bouw Garant biedt garanties op verbouwen en/of onderhoudswerk. Daarin komen de volgende onderwerpen aan de orde: financiering, verzekeringen en garanties, vergunningen, etc.

Aankoop en verbetering voordelig financieren
De Stichting Waarborgfonds Eigen woningen (WEW) biedt sinds 1995 de mogelijkheid om met Nationale Hypotheekgarantie een voordelige financiering voor een koopwoning af te sluiten. Per jaar kiezen hier ongeveer 60.000 huizenkopers voor.
Daarnaast is het mogelijk om een lening met Nationale Hypotheekgarantie af te sluiten voor de financiering van achterstallig onderhoud en woningverbetering (NHG voor kwaliteitsverbetering ).

Hoe?
Voorwaarde is dat het huis inclusief bijkomende kosten niet duurder is dan €236.607,14 en dient als hoofdverblijf. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notaris, makelaar, overdrachtsbelasting en herstel van achterstallig onderhoud en/of verbeteringen, dit bedrag wordt jaarlijks vastgesteld.
Daarnaast speelt de hoogte van uw toetsingsinkomen een rol. Uw woonlasten mogen een bepaald percentage van uw inkomen niet overstijgen. Richtlijn is dat u ongeveer tussen de 3,5 en 4,5 keer uw bruto inkomen kunt lenen.

Wat doet de bank?
De financier beoordeelt aan de hand van vastgestelde normen en voorwaarden of u voor de garantie in aanmerking kunt komen.
Daarbij wordt tevens uw kredietverleden gecontroleerd bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel. Als de aanvraag wordt gehonoreerd, wordt in de leningsovereenkomst vastgelegd dat het geld is verstrekt onder borgstelling van het waarborgfonds.

Wat is de rol van het fonds?
De Nationale Hypotheek Garantie bespaart u zorgen en geld te meer omdat u geen onverantwoord risico aangaat de Nationale Hypotheek Garantie houdt namelijk rekening met uw financiële armslag volgens normen opgesteld in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting en goedgekeurd door het ministerie van VROM zo krijgt u altijd een lening die bij u en uw inkomen past.

Kan dit in iedere woonplaats?
Ja alle gemeenten doen hieraan mee.

Kost het echt niets?
Voor Nationale Hypotheek Garantie betaalt u een eenmalige borgtochtprovisie van 0.45% van het geleende bedrag aan het waarborgfonds 'de borgtochtprovisie' is aftrekbaar van de belasting.

Tijdelijk dienstverband en flex-werk.
Met ingang van 2000 is het voor mensen met een tijdelijk dienstverband gemakkelijker geworden om een hypotheek met hypotheekgarantie te krijgen. Bij tijdelijk dienstverband is een schriftelijke verklaring van de werkgever nodig dat deze bij 'gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden' de werknemer in vaste dienst zal nemen.

 

Wonen in een appartement: bijzondere verplichtingen

Als eigenaar van een appartement is uw situatie anders dan als eigenaar van een eengezinswoning. Bij een appartement moet u niet alleen denken aan een hoog flat gebouw, een appartement kan ook een beneden of boven woning zijn.
U krijgt bij zo'n wooneenheid niet het eigendomsrecht op een huis, maar appartementsrecht, dat wil zeggen het recht op het exclusieve gebruik van een privé gedeelte en een medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke delen. n.

Akte van splitsing
Naast de normale papierwinkel voor een huizenkoper - koopakte, transportakte, hypotheekakte - is er voor de appartementkoper nog de akte van splitsing. Dit is het juridisch fundament van het appartementencomplex.
De akte moet worden opgemaakt door de notaris en ingeschreven in de openbare registers.

De Vereniging van Eigenaren
De VvE moet voor de eigenaars de zaken van gemeenschappelijk belang regelen.
Eén van de belangrijkste zaken is het zorgdragen voor de instandhouding van het totale gebouw. Dat betekent dat er moet worden bijgedragen in de gemeenschappelijke kosten van onderhoud, verzekering, en dat er een reservefonds moet zijn voor grote reparaties.

Grote verenigingen
Bij grote verenigingen wordt het bestuur meestal gevormd door een beroepskracht, een privé persoon of een bureau. Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaars benoemd en zorgt voor de dagelijkse gang van zaken. De penningmeester beheert het geld en bestuursleden oefenen controle uit op lopende projecten.
Op basis van de begroting die het bestuur maakt, stelt het ook de jaarlijkse bijdrage vast.

Slapende verenigingen
Kleine VvE's werken vaak zo niet. Bijvoorbeeld een VvE met twee leden: de bewoner van het bovenhuis en die van het benedenhuis regelen het gewoon allemaal zelf. Een slapende VvE heeft echter meestal niet voor financiële middelen gezorgd, dus willen de bewoners samen iets oppakken, zullen ze toch eerst een potje moeten openen (per 1-1-2008 verplicht oprichten van Vve en aanhouden van een reservefonds).

Geen overlast veroorzaken
De gedragsregels gaan echter verder dan het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes.
Zo moet een bewoner ervoor zorgen dat er geen verstoppingen in zijn sanitair ontstaan, s' nachts harde muziek is ook taboe en er zijn ook verenigingen die bijvoorbeeld iets vastleggen over welke vloerbedekking mag worden toegepast.

Let op de lopende kosten
Het kopen en financieren van een appartementsrecht levert enkele bijzondere kosten op.
De servicekosten bijvoorbeeld, ofwel de jaarlijkse bijdrage, zijn immers verplicht. In de bijdrage aan de VvE vallen: de vergoeding voor het werk van de bestuurder, uw periodieke bijdrage aan de algemene kosten,( schoonmaken, onderhoud, verlichting, liftinstallatie, warmwater en cv installatie enzovoort) en het reservefonds.

Waarop letten bij het kopen van een appartement
Let bij kleinere VvE's op of een eigenaar meerdere appartementen heeft waardoor hij een stemming kan domineren.
Een verkenning van de financiële situatie is essentieel.Let vooral op het reservefonds van de VvE.
Onderzoek of er grote financiële verplichtingen zijn. Onderzoek of er grote kostenposten in het verschiet liggen (notulen ALV).
Vraag voldoende informatie bij aankoop.

 

Het koopcontract getekend en wat nu ?

Een eigen woning, vooral als het de eerste eigen woning betreft, vraagt op vele fronten om oriëntatie en informatie. Op het moment dat u het voorlopig koopcontract hebt getekend, hebt u al een hele zoektocht naar de voor u geschikte woning achter de rug. U hebt, veelal in samenwerking met deskundige adviseurs, zich breed laten voorlichten over het type woning, de omgeving, de infrastructuur, etcetera. Maar na uw eenmaal genomen besluit over welke woning het moet worden,komen de meeste vragen op tafel. Sommige vragen (en antwoorden) houden rechtstreeks verband met de aanschaf van een eigen woning. Andere kwesties rond een eigen woning liggen niet
direct in het schootsveld van uw aandacht of belangstelling, maar ze zijn wel belangrijk om er kennis van te nemen. n.

Wat de adviseur kan doen
'Een huis kopen of verkopen kan ik heus zelf wel', hoor je veel mensen zeggen.
Dat er en brok kennis voor nodig is, heeft men niet altijd in de gaten.
Maar om de zaak goed te laten verlopen is er wel degelijk kennis en ervaring nodig.

Wat te doen bij een verkoop met 'meldingplicht'?
Wat te doen bij aankoop met de plicht om zelf informatie in te winnen en onderzoek te verrichten?
Waar moet u naar vragen, waar moet u op letten?

Bij aankoop
Waar wil ik wonen?
Wat voor soort huizen zijn in die buurt te vinden?
Hoe groot is het verloop?
Wat zijn de gemiddelde huizenprijzen daar?
Hoever kan ik gaan in de onderhandelingen?
Allemaal vragen die voor een huizenkoper lastig zelfstandig uit te vinden zijn.
Hij of zij beschikt immers niet over een informatie netwerk, of over de benodigde vakkennis, over tijd of onderhandelingsvaardigheden op dit gebied. In zee gaan met een goede adviseur is dus een voor de hand liggende keuze.
Hij kan een afspraak maken voor een bezichtiging en u begeleiden, en dat gebeurt natuurlijk iets nauwkeuriger dan met alleen een vluchtige blik naar het interieur. Nuchter en zakelijk zet u met uw adviseur de voor en nadelen op een rijtje, dat helpt om u niet op een roze wolk te laten wegdrijven en zo op een miskoop af te stevenen.

Woningprofiel
Voordat u verder gaat met huis waar u een oogje op heeft laten vallen, moet u voor uzelf eerst een aantal zaken helder krijgen. Hoeveel kunt u besteden? Hoeveel wilt u uitgeven? Op welke maandlasten komt u daarmee uit?
U moet vooraf goed formuleren wat uw woonwensen zijn, zodat u ook prioriteiten kunt stellen. Hoe belangrijk is bijvoorbeeld de grootte van de tuin voor u? Of hoezeer bent u gehecht aan een perfecte staat van onderhoud? Mag de badkamer niet helemaal uw smaak zijn? Aan welke kant wilt u de zon hebben? Met uw 'woningprofiel' kunt u dan samen met uw adviseur aan de slag. De adviseur kan u dan zeggen of de vraagprijs van het huis van uw keuze reëel is. Hij of zij let daarbij op een aantal aspecten zoals de courantheid van de woning, de ligging, en de woonomgeving, de technische kant en allerlei overheidsregels zoals een woonvergunning of een bestemmingsplan. In het
proces van onderhandelen en beslissen wordt u bijgestaan met advies. De adviseur kan inschatten wat haalbaar is en wat niet. Als de koop wordt gesloten, zorgt de adviseur voor een juridisch verantwoorde afhandeling.

Zoekopdracht
U kunt, als u van tevoren al redelijk uw wensen duidelijk hebt, natuurlijk ook een gerichte zoekopdracht geven aan een adviseur. Zeker wanneer u ver van uw huidige woonplaats een huis zoekt, of in een speciale wijk, is dit een goede methode. De adviseur voert die zoekopdracht uit op basis van reële gegevens. Aan de ene kant is dat een financieringsprofiel waarin uw financiële speelruimte is bepaald, aan de andere kant is dat een woningprofiel waarin al uw wensen zijn vastgelegd.

Bij verkoop
Ook de verkoop van een huis is maatwerk. Uw huis is anders dan dat van de buurman. De weg die in ieder geval iedere adviseur met u zal doorlopen, is het doorspreken van uw wensen en financiële mogelijkheden. Op welke termijn wilt u verhuizen, wilt u ook roerende goederen zoals kachels, vloerbedekking of gordijnen mee verkopen, voor welke prijs kan de woning de markt op?
De adviseur maakt informatie over uw huis die naar potentiële kopers kan worden gestuurd.
Hij of zij zorgt voor de promotie in kranten, tijdschriften, of via andere media zoals internet of de lokale kabelkrant en bespreekt met u eventuele andere mogelijkheden om uw woning aan de man te brengen.
Wat levert het simpele bordje 'Te Koop' bijvoorbeeld op? Wat doet een raamadvertentie? wellicht wilt u zelf een aantal taken zelf uitvoeren.
Afspraken met kandidaat kopers worden door de adviseur begeleidt en het proces van bieden en tegen-bieden. Tijdens de afhandeling verzorgt de adviseur de contacten met de notaris en controleert de overdrachtsakte.

Nieuwbouw of bestaande bouw: controleer goed
Wanneer u voor een huis valt dan ziet u in hoofdzaak alleen maar de zonnige zijde.
Uw adviseur zal u enthousiasme zeker niet temperen, maar op basis van zijn ervaring en kennis zal hij vast en zeker alle facetten rond het kopen van een huis met u doorspreken of al doorgesproken hebben. Soms kan het echter voorkomen dat er zich na de koop verborgen gebreken aan uw huis aandienen.
Hoe u zich hiertegen kunt indekken en hoe uw rechtspositie in deze is, daarover gaat dit artikel.
De verkoper is verplicht volgens het burgerlijk wetboek u alle belangrijke informatie te geven over het huis dat hij aanbiedt. Hij dient alle rechten die op het onroerend goed liggen aan u te melden. Tevens garandeert de verkoper dat de woning alle eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn.
Indien de verkoper van de woning op de hoogte was van de aanwezige gebreken, of hij hoorde daarvan op de hoogte te zijn, dan had hij u hierover moeten informeren. Dit behoort tot zijn informatieplicht. Als hij dit heeft nagelaten, kunt u hem hierop aanspreken.
U kunt hem verzoeken de beperkingen op te heffen. Is dit onmogelijk, dan kunt u schadevergoeding eisen. In elk geval staat u sterker als u voor de koop zoveel mogelijk zelf heeft onderzocht en zoveel mogelijk aan verkoper heeft gevraagd.

Onderzoeksplicht koper
De wet beschermt de koper, maar u heeft ook plichten, en voorbeeld is de onderzoeksplicht.
U moet informatie inwinnen over de bouwkundige staat van het huis. Als de verkoper u heeft verteld dat er onderhoud nodig is en u weet pas na de koop hoeveel een opknapbeurt gaat kosten dan kunt u de verkoper niet aansprakelijk stellen.
Om zo'n situatie te voorkomen is het aan te raden een keuring te laten verrichten. Voor gebreken die u ook tijdens een inspectie niet had kunnen ontdekken, kunt u ook na de koop - de verkoper wel aansprakelijk stellen indien deze ervan wist en heeft gezwegen.
Deze regeling zal waarschijnlijk vooral een rol spelen bij een eventuele bodemverontreiniging die het gebruik van de woning onmogelijk maakt ( zie Bodemverontreiniging ).
Blijkt de grondoppervlakte waar het huis op staat achteraf groter of kleiner dan door de verkoper opgegeven, dan kunnen hij én u daaraan geen rechten ontlenen. Goed kijken dus, ook bij het kadaster.

Nieuwbouwwoningen
Ook een nieuwbouwwoning kan gebreken hebben. Wat dan uw rechtspositie is, is afhankelijk van de overeenkomst die u gesloten heeft. Bij de koop van een nieuwbouwwoning zijn er eigenlijk twee overeenkomsten aangegaan.
Namelijk een koopovereenkomst voor de grond, als die niet in uw bezit was, en een aannemingsovereenkomst voor de bouw van uw huis.
Beide zijn vastgelegd in de koop- aannemingsovereenkomst, de bouwwereld hanteert verschillende modellen.
De consumentenbond heeft een modelcontract waarin de aansprakelijkheid voor gebreken is geregeld. Volgens dit contract kunt u bij opleveringen de tekortkomingen (gebreken, maar ook afwijkend uitgevoerde taken) in het opleveringsrapport laten vermelden; de bouwer moet ze dan uiterlijk binnen drie maanden herstellen.
Na de oplevering blijft hij zes maanden lang aansprakelijk voor alle in die tijd optredende tekortkomingen, ook die u na oplevering over het hoofd gezien heeft. Dat heeft een goede reden, want in de korte duur van de oplevering ( meestal maar een uur) kunt u onmogelijk nagaan of alles precies zo is uitgevoerd als was afgesproken.
Vervolgens is de aannemer vijf jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken.
Onvolkomenheden die de constructie aantasten kunnen tot twintig jaar na de oplevering op de aannemer verhaald worden.

Bodemverontreiniging komt nog maar zelden voor
Er is de laatste jaren veel geschreven over bodemverontreiniging, maar de kans dat uw huis op verontreinigde bodem staat is nagenoeg nihil. Bij oudere huizen kan het soms nog voorkomen dat er een olietank in de tuin begraven ligt.
Bij nieuwbouwhuizen moet de bouwer sinds 1993 voldoen aan allerlei wettelijke verplichtingen, zoals bodemonderzoek.

Uw rechten
De ontdekking van mogelijk vervuilde grond gebeurt meestal pas na de eigendomsoverdracht.
Als de verkoper het heeft verzwegen, kunt u hem alsnog aansprakelijk stellen.
Belangrijk is wel dat in de modelkoop/aannemingsoverdracht ontbinding van de overeenkomst na overdracht onder bepaalde voorwaarden mogelijk is.

Aanpak en oplossingen
Wanneer u denkt dat de grond waarop uw huis staat, vervuild is of u vermoedt dat er een oude olietank in uw tuin ligt, dan kunt u bij de afdeling Milieuzaken of Bodem van de provincie nagaan of uw perceel voorkomt op de inventarisatielijst van verontreinigde percelen.

Bodemonderzoek
Wanneer u vermoedt dat de grond vervuild is, vraag dan de gemeente of provincie om een bodemonderzoek.
Hiervoor zijn concrete aanwijzingen nodig. De Stichting Nederland Gifvrij geeft adviezen over bodemvervuiling en sanering. Wanneer u geen bewijzen heeft, maar de bodem toch wilt laten onderzoeken, zijn er particuliere onderzoeksbureaus.
Voor de particuliere eigenaar/erfpachter zijn van groot belang:
- Saneringsbevel:
zo'n bevel kan ook een eigenaar krijgen, wanneer het gevaar of schade voor mens of milieu dreigt, tenzij hij aantoont dat hij onschuldig is.
- Aankoopregeling door gemeente:
de onschuldige eigenaar kan in sommige situaties verlangen dat de gemeente het huis koopt voor een redelijke prijs. Hieraan zijn wel allerlei mitsen en maren verbonden.
- Kostenverhaal:
als de overheid besluit zelf de sanering ter hand te nemen, kan zij proberen de kosten te verhalen, eerst bij de veroorzaker, dan bij de eigenaar.

Olietank
Tegenwoordig verplicht de overheid eigenaars om maatregelen te treffen om bodemverontreiniging ten gevolge van die tanks te voorkomen. Is er in een gemeente een 'actie tankslag' dan worden bewoners verplicht binnen een bepaalde periode de tank onschadelijk te laten maken. Dan is er vaak sprake van subsidie.

Stichting Nederland Gifvrij
Meer informatie over bodemverontreiniging kunt u krijgen bij de Stichting Nederland Gifvrij.
Deze stichting geeft de brochure 'Verhuizen en gif' uit.
Ook geeft deze stichting een handleiding voor burgers uit om zelf de resultaten van verricht bodem onderzoek te beoordelen.

Dit zijn natuurlijk niet alle vragen en antwoorden, helaas kunt u meer vragen bedenken als wij antwoorden klaar hebben, daarvoor is een 'persoonlijk gesprek' en een 'persoonlijk advies' onmisbaar, hierbij zorgen we dat zaken die betrekking hebben op u en bij u passen worden afgestemd op uw uw situatie.

En het boekje met alle vragen (die wij konden bedenken) krijgt u natuurlijk mee.