Het koopproces

Een huis kopen.... wat komt daar allemaal bij kijken?

Met wie krijg ik allemaal te maken

Waar moet ik allemaal op letten

Ik heb geen vast dienstverband

Krijg ik ook koopsubsidie

Hoeveel hypotheek heb ik nodig

Het koopproces

Bij het kopen van een huis spelen veel factoren een rol. Houd vooraf goed rekening met die factoren. Wij hebben er een aantal voor je op een rijtje gezet.

 

Optie

Voordat je definitief besluit om een huis te kopen, moet je meestal eerst nog een aantal zaken regelen. Soms is het mogelijk om een zogenaamde ‘optie’ op het huis te nemen. Je hebt dan het eerste recht van koop gedurende een paar dagen. Daarmee win je extra tijd om je zaken te regelen.
Voordat je definitief besluit om een huis te kopen, heb je tijd nodig om het één en ander te regelen. Informeer daarom naar de mogelijkheid om een optie op het huis te nemen. Je krijgt dan gedurende enkele dagen het "recht van koop". In die periode mag het huis niet aan een ander worden verkocht. Een optie verplicht je niet tot de aankoop en heeft verder geen financiële consequenties. Binnen deze tijd kan je beslissen of je met dit huis verder wilt. 

 

Tweede optie

Heeft iemand anders al een optie op het huis dat jij op het oog hebt? Meestal is het mogelijk om een tweede optie te nemen. Haakt de eerste potentiële koper af, dan ben jij de eerstvolgende die met de verkopende partij kan gaan onderhandelen.

 

Prijsbepaling en onderhandelingen

De prijs van een bestaande woning komt anders tot stand dan die van een nieuwbouwwoning. Rationele en emotionele factoren bepalen de uiteindelijke prijs van een woning.

 

Bestaande woning

De uiteindelijk prijs van een bestaande woning komt meestal via onderhandelingen tot stand. Over het algemeen ligt de uiteindelijke prijs iets onder de oorspronkelijke vraagprijs. In een overspannen woningmarkt kan het echter gebeuren dat potentiële kopers direct de vraagprijs of zelfs nog meer bieden. Natuurlijk bepaal je zelf tot welke prijs je wilt gaan. Bied je boven de vraagprijs, dan zou je een probleem kunnen krijgen met de financiering van de woning. De taxateur kan het huis namelijk anders (lees: lager) waarderen dan jij en in het taxatierapport een taxatiewaarde opnemen die lager is dan de koopsom. In dat geval zul je bij de financiering van het huis eigen middelen (spaargeld) moeten inbrengen.

 

Nieuwbouwhuis

De prijs van een nieuwbouwhuis ligt over het algemeen vast. Daarover kan dus eigenlijk niet onderhandeld worden. Let op: staat een nieuwbouwwoning al langer te koop, dan kan er nog een fors bedrag aan vervallen bouwrente bij de koopsom worden opgeteld. Dat zorgt soms voor onaangename verrassingen.

 

Waardebepaling: een rationele en emotionele beslissing

Een taxatierapport, eventueel aangevuld met een bouwkundige keuring, geeft een objectieve waardeaanduiding. Deze informatie helpt je om een beslissing te nemen. Maar naast deze objectieve criteria kunnen ook andere aspecten je beslissing beïnvloeden. Zo kan een huis voor jou een waarde hebben die lager of juist hoger is dan de getaxeerde waarde. Je kunt immers ook emotionele redenen hebben om voor een bepaald huis te kiezen. Uiteindelijk ben jij het zelf die bepaalt wat een huis je waard is.

 

Onderhandelingen


De onderhandelingen over de koopprijs kun je zelf doen of je kunt iemand inschakelen die er meer ervaring mee heeft om dat voor je te doen. Bepaal in ieder geval vooraf je uiterste bod. Wij kunnen samen met jou uitzoeken wat in jouw geval het verstandigste is. Elke onderhandeling verloopt op haar eigen manier. Helaas kunnen we je niet vertellen welke tactiek het beste werkt. Laat je in ieder geval niet meeslepen door het proces. Bepaal vooraf je uiterste bod en wijk daarvan niet af. Regel daarom altijd een vrijblijvend en kosteloos gesprek met onze adviseur.

 

Situatie woningmarkt


Overtreft de vraag naar een bepaald type huis het aanbod, probeer dan direct een optie te nemen op het huis van je voorkeur. Vaak is dat de enige manier om de aankoop van een huis te overwegen, omdat het anders al aan een ander wordt verkocht. Overigens is de verkoper niet verplicht om een optie te verlenen. Zijn er veel gegadigden voor een woning, dan is het vaak niet mogelijk om een optie te nemen.

 

Prijsbepaling

Alles heeft zijn prijs, dus ook huizen. En die prijs komt meestal niet zomaar tot stand, dit is van een aantal factoren afhankelijk, die zijn echter te veel om op te noemen.

 

Taxatie

Een taxatie helpt je als koper bij de onderhandeling over de prijs. Bovendien heb je de taxatiewaarden nodig voor het verkrijgen van een hypotheek.
Een taxatie is een schatting van de verkoopwaarde van een woning door een deskundige. Er wordt daarbij onder andere rekening gehouden met het type huis, de grootte, de staat van onderhoud, ligging en diverse andere omgevingsfactoren.

 

Taxatierapport

De taxateur maakt een zogenaamd taxatierapport op. Onderstaande opsomming van "Prijsfactoren" vind je een overzicht van de factoren die de waarde van een huis bepalen.

 

Hypotheek

De taxatiewaarde van een bestaande woning is nodig voor het verkrijgen van een hypotheek. De taxatie moet worden gedaan door een onafhankelijke taxateur die zelf niet betrokken is bij de koop of verkoop van de woning. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de koper en zijn fiscaal aftrekbaar. Koop je een nieuwbouwwoning, dan is een taxatierapport meestal niet verplicht om een hypotheek te krijgen. Zeker niet bij woningen in grote nieuwbouwprojecten.

 

Prijsfactoren

Binnenshuis:

  • De grootte
  • Het aantal kamers
  • Het (benutbare) oppervlak
  • Staat van onderhoud
  • Mate van isolatie
  • Soort verwarming
  • Wanden en plafonds (soort en afwerking)

 

Buitenshuis:

  • Soort woning (type: appartement; twee onder èèn kap; hoek- / tussenwoning)
  • Kwaliteit en afwerking van de buitenmuren
  • Staat van schilderwerk
  • Staat van dak en aanhangsel (goten, dakpannen, etc.)
  • Soort berging, garage of schuur
  • Ligging, oppervlak en ‘architectuur’ (inrichting) van de tuin
  • Kettingbedingen als ‘recht van overpad’ aan buren
  • Energie besparende voorziening zoals zonnepanelen

 

Omgevingsfactoren:

  • Wie worden uw buren
  • Hoe is de gemeente
  • De woonomgeving
  • Beschikbare parkeergelegenheid
  • Groenvoorziening
  • Speelplaatsen en andere voorzieningen voor kinderen
  • Bestemmingsplan
  • Afstand tot snelwegen
  • Scholen en winkels

 

Bouwkundige keuring

Het is aan te raden om bij een wat ouder huis een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Er wordt dan gekeken naar de bouwkundige staat van de woning en eventuele verborgen gebreken komen daarmee aan het licht. FIZA heeft hiervoor professionele inspecteurs die het voor een vaste prijs voor je keuren.

Laat bij een ouder huis altijd een bouwkundig onderzoek naar de kwaliteit van de woning uitvoeren. Verborgen gebreken, zoals lekkages, houtworm of betonrot, komen dan aan het licht. Het bouwkundige onderzoeksrapport geeft samen met het taxatierapport een objectief beeld van de waarde van het huis. Je kunt voordelig een bouwkundige keuring laten uitvoeren via de samenwerkende inspecteurs van FIZA.
Soms is een bouwkundig rapport vereist om een hypotheek met NHG te kunnen verkrijgen.

 

Voordelige keuring

Je kunt hiervoor bij FIZA terecht. Een keuringsrapport geeft een duidelijk inzicht in de bouwtechnische staat van een huis. In het rapport vind je een beschrijving en foto's van de eventuele bouwtechnische gebreken die bij de keuring werden aangetroffen. Verder krijg je een begroting van de kosten van de mogelijke herstelwerkzaamheden.

 

Kosten van een bouwkundige keuring

Om je een indruk te geven van de kosten van een bouwkundige keuring deze zijn gemiddeld €295,- exclusief 21% BTW en afhankelijk van de reisafstand van de standplaats van de inspecteur.

 

Nationale hypotheekgarantie

Wil je in aanmerking komen voor de Nationale Hypotheek Garantie, dan is een keuring met NHG bijlage vaak verplicht. Bijvoorbeeld wanneer je een appartement van voor 1940 wilt kopen, tenzij uit de taxatie blijkt dat het appartement na 1940 totaal gerenoveerd is. Een keuring met NHG bijlage is ook verplicht als de kosten van noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan tien procent van de marktwaarde.

 

Koopcontract

Is er overeenstemming over de prijs van de woning, dan wordt er een "voorlopige koopcontract" opgesteld. Maar let op: voorlopig betekent niet vrijblijvend!

In het ‘voorlopige koopcontract’ staat onder andere de volgende informatie:

  • De overeengekomen koopprijs
  • De voorgenomen overdrachtsdatum
  • De eventuele financieringstermijn.
  • Op een aparte lijst staan de eventuele roerende zaken.

 

Voorlopig koopcontract

Een koopcontract moet door beide partijen worden ondertekend. Meestal maakt de makelaar daarvoor een tekenafspraak. LET OP! de term "voorlopig" suggereert meer vrijblijvendheid dan het werkelijkheid is. Je zit aan een voorlopig koopcontract wel degelijk vast. Verbreek je het contract dan kost je dat meestal 10% van de koopsom.

 

Bedenktijd

Alleen de koper heeft het wettelijke recht om binnen drie werkdagen en zonder opgaaf van redenen af te zien van de aankoop. Je kunt deze bedenktijd bijvoorbeeld gebruiken voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring. De bedenktijd gaat in op het moment dat de koper het voorlopige koopcontract heeft getekend.

 

Waarborgsom

Vaak moet de koper een waarborgsom storten van 10 % van de koopsom. Deze waarborg geeft de verkopende partij meer zekerheid, dat de koper de gemaakte afspraken zal nakomen. Soms wordt in plaats van een waarborgsom een bankgarantie afgegeven. Hieraan zijn kosten verbonden. Koop je een nieuwbouwwoning, dan heb je het recht om een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom in depot te houden bij de notaris om er zeker van te zijn dat de woning zonder gebreken wordt opgeleverd. De aannemer ontvangt dit bedrag van de notaris pas als alle eventuele opleveringsproblemen en -gebreken zijn opgelost.

 

Ontbindende voorwaarden

Staan er in het voorlopige koopcontract ontbindende voorwaarden, dan is het mogelijk om zonder boete af te zien van de koop als er wordt voldaan aan de voorwaarden en deze ook aantoonbaar zijn, enkele voorbeelden:

  • Je krijgt de financiering niet rond
  • Je krijgt geen NHG
  • Je krijgt geen woonvergunning van de gemeente
  • De bouwkundige keuring geeft aanleiding om van de koop af te zien

Je beroepen op een ontbindende voorwaarde, is een serieuze zaak, dat kan niet zondermeer, zo moet je bijvoorbeeld het niet verkrijgen van de financiering aantonen met een schriftelijke afwijzing van een hypotheekverstrekker.

 

Opleveringskeuring

Vaak laat de oplevering van nieuwbouwwoningen nogal te wensen over. Tot op zekere hoogte kun je dat zelf beoordelen. Maar als het om bouwtechnische zaken gaat, kun je beter een deskundige inschakelen. Laat, om zeker te weten dat alles in orde is, dus altijd een opleveringskeuring uitvoeren.
Koop je een nieuwbouwwoning, dan hoort alles in perfecte staat en conform afspraak te worden opgeleverd. Helaas is dat niet altijd het geval laat daarom altijd een opleveringskeuring uitvoeren door een onafhankelijke partij. Je kunt een opleveringskeuring laten uitvoeren via FIZA.

 

Keuringsrapport

Hoe eerder eventuele problemen worden opgemerkt, hoe eerder ze kunnen worden verholpen. Bij een opleveringskeuring wordt je nieuwe huis door een expert onder de loep genomen. Een groot aantal vaste punten wordt beoordeeld. De lijst met eventuele gebreken wordt in het keuringsrapport opgenomen. Deze lijst wordt door zowel de aannemer als de koper ondertekend. Dit voorkomt dat er over de verbeterpunten onenigheid met de aannemer ontstaat. De kosten van zijn afhankelijk van de inhoud van de woning.

 

Overdracht en oplevering

De overdracht of oplevering is de laatste fase van het koopproces. Een aantal zaken speelt een rol bij de overdracht en oplevering van een (nieuwbouw)huis.
Je bent pas eigenaar van de woning of van het stuk grond waarop je nieuwbouwwoning zal verrijzen, zodra je de transportakte en de hypotheekakte bij de notaris hebt getekend. Voor die tijd ben je dus officieel geen eigenaar.

 

Laatste controle voor de overdracht

Je hebt het recht om, voordat je naar de notaris nog één keer het huis dat je koopt te bekijken. Maak daar altijd gebruik van! Over het algemeen wordt een huis leeg opgeleverd. Eventuele problemen die de verkoper verzwegen heeft en die je eerder niet gezien hebt, zoals vocht of scheuren, zijn dan te zien. Meestal maak je bij het overeenkomen van de koopprijs ook een aantal afspraken over de staat waarin het huis zal worden opgeleverd en over de eventuele overname van bepaalde roerende zaken. Controleer voordat je naar de notaris gaat of deze afspraken zijn nagekomen, onze adviseur kan je informeren wat je dan kunt doen.

 

Sleutelverklaring

De eigenaar van je toekomstige woning moet het huis verlaten vóór de datum waarop de aktes passeren bij de notaris en de overdracht werkelijk plaatsvindt. Soms vertrekt de eigenaar al eerder en staat het huis tijdelijk leeg. In dat geval kun je de huidige eigenaar vragen om een sleutelverklaring te tekenen. Met een sleutelverklaring mag je het huis al wel betreden, maar heb je nog geen eigenaarrechten, en kun je, uiteraard in overleg, al beginnen met de voorbereidingen van een opknapbeurt. Let op! Laat je opstalverzekering voor de nieuwe woning ingaan vanaf de ondertekening van de sleutelverklaring.

 

Nieuwbouw

Bij een nieuwbouwwoning vindt de sleuteloverdracht op een ander moment plaats dan bij bestaande bouw. Vaak heb je al in een veel eerder stadium bij de notaris getekend voor een stuk grond of voor een gedeeltelijk afgebouwd huis, zonder dat je het eindresultaat hebt kunnen beoordelen. Daarom heb je het recht om vóór de oplevering te kijken of alles in perfecte staat en conform afspraak wordt opgeleverd. Helaas is dat vaak niet het geval. Laat daarom altijd een opleveringskeuring uitvoeren door een onafhankelijke partij.